我有个问题，一直没有搞明白：

贝壳，为什么独在郑州发展很好？

从全国来看，郑州作为新一线城市，不要对比东南沿海，就是中部六省，也是“前有标兵，后有追兵”。尤其是这两年，GDP被长沙反超，战略新兴产业不如合肥，与武汉差距越来越大！至于楼市，是经济的晴雨表，郑州就更比不上了。

另外，无论是易居、房友，还是中原、德佑，或者我爱我家、21世纪不动产，都能在别的城市和贝壳形成有力竞争。但郑州却是例外，贝壳竟然一家独大，渐渐形成了垄断的趋势。为什么？

贝壳在郑州不是没争议。业内有人总结贝壳的恶：

绑架开发商、吸血购房者、榨干经纪人，破坏了地产行业生态……又黑又火。

针对贝壳，我2019年就写过文章：地产营销，可怕的不是贝壳，而是自废武功。

就像一个男人，自己身体不行了，靠春药来维持，势必有很大副作用，你骂春药是不能解决问题的。

归根结底，这是地产营销行业经验归零的年代，旧的已失效、新的尚未来，死亡同时也就是新生命的萌芽，而我们将见证历史。

说贝壳绑架开发商也好，说地产营销离不开贝壳也罢，根本原因就是贝壳能结果付费，能在开发商自己卖不动的时候，成为最后的办法，卖出房子。

然而，就在上周，郑州有4个楼盘开盘，二七区的亚星锦绣山河，惠济区的绿都青云叙、融创运河源，以及航空港区的兴港永威和园，开盘之前都签约了贝壳，成交结果却惨不忍睹：

推出335套房子，成交13套，成交率4%。

这几个楼盘，我都去看过，产品都有各自的优势，品牌更是不弱，怎么评价成交结果呢？使劲想了想，我进入地产行业十多年，除了2021年8月第一周，别的没有想起来比这更差的开盘，而且这是郑州全行业。不是哪家开发商，或者某个楼盘的问题。

当然，客观来说，贝壳失灵也许不是自身的问题：

1.贝壳仍然是郑州最大的中介，经纪人多，客源也就多，推广能力强。而且，贝壳的推广，不像现在地产圈内大多数媒体，你做个投放，就像大海里面扔炸弹，动静很大，但是否炸到鱼不知道，但贝壳不同，他的炸弹是直接扔在鱼塘里。

2.郑州目前的行情，虽然与往年同期难以相提并论，但比春节前好了很多，不敢说小阳春，但至少咨询量起来了。这包括郑在说房的20个粉丝群，讨论买房的话题比原来热了很多。

3.郑州楼市供大于求，属于买方市场，无论是刚需，还是改善目前仍然是以价换量的阶段，只要你价格降得足够低，就不发愁买房人。还是那句话，没有卖不动的房子，只有卖不动的价格，无论是开发商，还是贝壳，这点都适用。

4.当下的郑州楼市，最尴尬的郊区楼盘。你懂的。

与贝壳失灵形成对比的，是以北龙湖保利濮岸为代表的“别人家的楼盘”：

保利璞岸，上周到访136组，其中周一到周五每天日均到访15组，周末两天到访超60组，单周成交13套，成交金额将近1亿，创北龙湖片区周成交记录。

▲郑州保利濮岸160㎡四房两厅两卫户型图

2022年以来，天津和合肥、济南、西安、福州、昆明等省会城市，已先后出台扶持楼市的政策，相信郑州也在路上。

郑州楼市，等风来。

全文完。